Ах вы доли, мои доли!

Как много приходилось слышать историй от коллег, работающих в управляющих компаниях по поводу предприимчивых собственников, которые превращали свои квартиры в резиновые. При этом – приборов учета – нет! Прописано – 2 человека! По факту проживает 7-8 человек! А платят за использованные и нераспределенные ресурсы – соседи! С 1 сентября 2022 года ситуация меняется.

Собственникам жилья и долей в жилом помещении запретили дробить их на части менее 6 квадратных метров. В начале сентября вступили в силу соответствующие поправки в Жилищный кодекс. Новая законодательная норма направлена на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений. Обеспечивать соблюдение этой нормы будет нотариат.

Любые сделки с долями, в том числе дарение и купля-продажа, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если ранее закон не ограничивал площадь долей, и квартиры на легальных основаниях могли делиться практически на квадратные сантиметры и передаваться разным людям, то сейчас законодательно установлена граница — доля каждого владельца не может быть меньше 6 квадратных метров. С 1 сентября нарушение этого предела — автоматический повод для отказа в совершении нотариального действия с долями.

Недобросовестные граждане пользовались тем, что у владельца доли есть возможность прописаться и жить в квартире. Микродоли передавались черным риелторам, те вселялись в жилое помещение и своим активным «неприятным соседством» вынуждали других жильцов продавать свои доли на невыгодных для них условиях. Помимо нарушения прав граждан, наличие микродолей осложняло участие такого жилья в гражданском обороте. Собрать воедино объект из сотни «кусочков», чтобы, например, продать его — порой было невыполнимой задачей. Введение нижнего порога по размеру доли, которую можно вычленить в квартире или доме, поможет в решении подобных проблем.

Сделки, заключенные с нарушением правила «шести квадратных метров», теперь недопустимы. Однако остается исключение — доли менее 6 квадратных метров все еще могу появляться, если право общей долевой собственности возникает в силу закона. Например, если жилье получено новыми собственниками по наследству или в ходе приватизации.

Пример: однушка в 36,2 квадратных метра делится между четырьмя наследниками. При этом в расчетах учитывается только 18,1 квадратный метр, так как вторая половина является супружеской долей и не участвует в уравнении. Таким образом на каждого наследника приходится по 4,525 квадратных метров, что меньше установленного минимума. Кроме того, в обороте остаются микродоли, появившиеся по каким-либо основаниям до 1 сентября.

Возникает вопрос: что могут делать добросовестные граждане с долями менее 6 квадратных метров? В законе нет прямого запрета на сделки с ними.

Доля менее 6 квадратных метров может быть продана другому совладельцу квартиры. При чем если таких совладельцев несколько, а долю вы продаете только одному из них — разрешения остальных не требуются.

Если речь идет о микродолях, полученных по наследству, можно, например, заключить с остальными наследниками соглашение о разделе наследственного имущества. И вместо микродоли в квартире получить иное имущество или денежные средства, оставшиеся от умершего. Если не получается договориться, остается возможность обратиться в суд с иском о принудительном разделе наследственного имущества и в случае положительного решения — получить компенсацию.