Дела соседские или невыдуманные коммунальные истории!

Квадратные метры стоят дорого, поэтому многие стремятся незаконно расширить свои владения. Предела фантазии нет: в ход идут бывшие мусоропроводы, санузлы и даже подъездные козырьки. Иногда эта площадь навсегда остается с захватчиком и уже не возвращается в общее пользование. Вот что пытались захватить:

• Часть коридора в подъезде
• Козырек подъезда
• Подвал
• Мусоропровод
• Общая лоджия
• Чердак
• Земля у дома
• Место под лестницей

Почему нельзя захватывать подвалы, части коридора или что-то еще в доме

Согласно жилищному кодексу, в многоквартирных домах есть общедомовое имущество, например лестничные клетки, коридоры, тамбуры, чердак, подвал и прочее. Такое имущество принадлежит всем собственникам в доме на праве общей долевой собственности.

Общее имущество собственников в многоквартирном доме — ст. 36 ЖК РФ

Собственники обязаны содержать это имущество так, как установлено в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Основные требования — чистота помещений, соблюдение санитарных норм и безопасность. Это значит, например, что у представителей коммунальных служб должен быть доступ к местам общего пользования, а у уборщицы — к тамбурам, чтобы помыть пол. Однако часто случается, что пол в подъезде помыть проблематично, а все пожарные выходы заставлены хламом. И тогда начинаются суды.

ИСТОРИЯ 1 - Как подъездный коридор стал кладовкой

Что случилось. Мужчина отделил 4,6 м2 коридора многоквартирного дома под кладовку и установил дверь. Администрации Нальчика это не понравилось, и она подала на него в суд.

Дело № 2-4848/2020

Что решил суд. Возведенную стену разобрать, дверь демонтировать и вернуть захваченную площадь в общее пользование.

Почему так. Железная дверь в общий тамбур нарушала правила пожарной безопасности и создавала угрозу для жизни и здоровья других людей. Оставить самовольную перепланировку в таком виде суд не мог. ст. 29 ЖК РФ

По закону жильцы должны соблюдать права соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы. Мужчина должен был сделать проект и согласовать свою кладовку с соседями, а также органом местного самоуправления — администрацией по месту жительства. Но он этого не сделал, и теперь ему придется все снести.

ИСТОРИЯ 2 - Как козырек подъезда неожиданно стал частью балкона

Что случилось. В Нижнем Новгороде женщина вместе с мужем разобрали кирпичную кладку своего балкона и сделали проход с него на козырек подъезда. По периметру козырька они установили ограждение и возвели над ним крышу. По сути, ониприсоединили подъездный козырек к своему балкону. Другим жильцам это не понравилось, и они подали на семью в суд.

Дело № 2-1845/2019

Жильцы опасались импровизированной крыши: ее установили под наклоном и без снегозадержателей. Зимой лед или снег мог упасть прямо на голову входящим в подъезд. Кроме того, хозяйка не пускала на самовольно захваченный козырек представителей коммунальной службы, хотя там проходила общедомовая газовая труба.

В суде владельцы квартиры настаивали, что выхода из квартиры на козырек нет: к моменту разбирательства они действительно вернули кирпичную кладку на место. Но козырек остался огорожен по периметру железной конструкцией. Ответчики признали, что ограждение поставили они, но оно не нарушает несущих конструкций дома.

Однако причастность к возведению крыши владельцы отрицали, утверждая, что она была там и прежде: для защиты от мусора, который могут выкидывать из окон верхних этажей.

Что решил суд. Жильцы не смогли доказать, что крышу над козырьком соорудили ответчики, поэтому суд не мог обязать ее демонтировать.

ст. 290 ГК РФ п. 4 ст. 36 ЖК РФ

Выход на козырек из квартиры ее владельцы заложили кирпичом — это подтвердила жилищная инспекция. Также владельцы предоставили фотографии, на которых видно, что выхода на козырек нет. Таким образом, суд не установил и факта перепланировки.

В итоге суд предписал захватчикам балкона только расчистить козырек от железных ограждений в течение 30 дней со дня вступления в силу судебного решения.

Почему так. Согласно Жилищному кодексу РФ, несущие конструкции дома, общие помещения, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности. Труба, которая проходила у козырька, — это общедомовые коммуникации. А семья, которая захватила козырек балкона, препятствовала коммунальным службам обслуживать эти коммуникации. На общем собрании собственники могут передать такое имущество в пользование отдельных лиц, если решение не нарушает чьи-либо права. В данном случае собрание не проводилось и козырек в пользование владельцам квартиры никто не передавал.

ИСТОРИЯ 3 - Как подвал дома превратился в склад личных вещей

Что случилось. В Липецке несколько жильцов установили в подвале дома дверь, не пуская туда коммунальные службы и других жильцов. Управляющей компании это не понравилось, и она подала на захватчиков в суд.</p

Дело № 2-339/2021

Что решил суд. Обязал захватчиков в течение 10 дней очистить подвал от личных вещей и вернуть помещению изначальный вид.

Почему так. Содержание имущества в многоквартирном доме регулируется правилами, которые призваны обеспечить благополучие и безопасность жильцов.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

Самовольная установка двери и захламление подвала нарушали эти правила и препятствовали доступу к инженерным сетям. Передача подвала в личное пользование могла произойти только с согласия всех жильцов дома, но собрания собственников не проводилось.

К моменту судебного разбирательства захватчики дверь убрали, но личные вещи остались. Суд обязал их все очистить.

 

ИСТОРИЯ 4 - Как обживали мусоропровод

Что случилось. Мужчина из Махачкалы возвел пристройку, чтобы увеличить свою квартиру за счет помещения бывшего

мусоропровода.

Дело № 2-1819/2018

Администрации городского округа это не понравилось, и она предписала вернуть все обратно. Мужчина проигнорировал требование, и дело дошло до суда.

Что решил суд. Подобное переустройство квартиры нужно согласовать с властями и внести изменения в техническую документацию. Мужчина этого не сделал. Собрание собственников дома по этому вопросу также не проводилось.

ст. 25 ЖК РФ

Суд обязал мужчину в течение месяца снести самовольную постройку и привести фасад дома в исходный вид.

Почему так. Все, что огорожено без разрешения соседей и властей, — самовольная перепланировка и должно быть возвращено в прежнее состояние по требованию администрации, жилищной государственной инспекции или суда.

ст. 29 ЖК РФ

 

ИСТОРИЯ 5 - Как захватывали общий балкон

Что случилось. Женщина из Моршанска обратилась с иском к соседке по коммуналке — та захватила общий балкон. Свою претензию она подкрепила результатом экспертизы МЧС: там установили, что это нарушает пожарную безопасность в доме.

Дело № 2-349/2021

Соседка действительно установила железную дверь в подъезде, отгородив общий балкон, и отказывалась предоставить ключ.

Что решил суд. Оставить балкон в пользовании захватчиков.

Почему так. На этаже две коммунальные квартиры, каждая из которых имеет свое общее имущество — кухню. Соседка отгородила в личных целях кухню, а вместе с тем часть коридора с балконом. Без этого отделить кухню было невозможно. Но перепланировка была сделана с согласия прежних жильцов. Сохранилась расписка, по которой перепланировка была разрешена. Кроме того, было получено разрешение и у местной администрации, которая внесла соответствующие изменения в техническую документацию.

ст. 41 ЖК РФ

Суд признал квартиру соседки самостоятельной и не имеющей никакого общего имущества с собственниками остальных комнат.

Оставался нерешенным вопрос с пожарной безопасностью, ведь истица утверждала, что балкон должен использоваться как эвакуационный выход. Но и этот довод не был принят, так как суд не счел балкон эвакуационным выходом.ст. 89 технического регламента о требованиях пожарной безопасности

 

ИСТОРИЯ 6 - Как нежилой чердак превратился в мансарду

Что случилось. Предприимчивая женщина из Калининграда реконструировала чердак над своей квартирой в двухквартирном доме. Она подняла стены, организовав мансарду, врезала окна и перепланировала пространство.

Дело № 2-218/2021

Соседи женщины обратились в суд, чтобы обязать ее демонтировать постройку. По их мнению, та выполнена не по нормам и может обрушиться. Они также потребовали установить в подъезде лестницу на чердак и люк. Управляющая компания уже направляла женщине предписание на демонтаж мансарды, но та его не исполнила. Женщина выдвинула встречный иск к администрации и соседям. Она описывала ситуацию так: в ходе капитального ремонта крыши часть перекрытия возле стены ее квартиры была разрушена, и строительная комиссия решила поднять крышу над квартирой, организовав мансарду.

Всю квартиру женщины пришлось перепланировать. Теперь женщина имеет выход на мансарду только из своего туалета и просит согласовать постройку.

Что решил суд. Оставить мансарду как есть и признать реконструкцию законной. п. 4 ст. 29 ЖК РФ

Почему так. Суд назначил экспертизу и выяснилось, что организовать доступ на чердак из подъезда дома невозможно. Кроме того, на чердаке нет никаких общедомовых коммуникаций. Все перепланировки, которые были сделаны при ремонте крыши, не влияют отрицательно на несущую способность стен. Конструктивная жесткость здания не пострадала.

Также суд принял во внимание экспертизу квартиры, которую провела женщина. Там говорилось, что требования пожарной безопасности и санитарные нормы не нарушены.

Суд пришел к выводу, что женщина даже улучшила состояние чердака и кровли, поэтому сохранил за ней квартиру в текущем виде, с увеличенной площадью.

Выяснилось, что и до ремонта крыши женщина пользовалась чердаком, а ее соседи завладели подвалом. Но когда женщина отсудила у них часть подвала, в отместку они заявили свои права на чердак.

 

ИСТОРИЯ 7 - Как у жильца появилось свое крыльцо и отдельный вход.

Что случилось. В Нижегородской области жилец первого этажа многоквартирного дома провел собрание собственников и получил разрешение администрации на перевод квартиры в нежилое помещение — частную стоматологию. Чтобы вести бизнес, предпринимателю нужен был отдельный вход, поэтому он соорудил крыльцо.

Дело № 2-608/2019

В то же время земля перед домом принадлежала сразу двум домам. Часть людей из второго дома была против крыльца и потребовала вернуть все на место. Когда собственник переводил свою квартиру из жилой недвижимости в нежилую, он предоставил протокол общего собрания жильцов своего дома. Соседи же из второго дома не знали о собрании и посчитали, что их права нарушены: ведь он должен был получить согласие всех без исключения собственников квартир из тех, кто имеет отношение к участку.

ст. 44 ЖК РФ

Со стороны предпринимателя ситуация выглядела иначе:

• Он все сделал законно, получил разрешение, потратил деньги и время.
• Участок под домами не сформирован и границы его не определены. А значит, это собственность не жильцов, а муниципального образования, которое как раз и выдало разрешение.
• Землю под многоквартирными домами и квартиры первого этажа можно использовать для ведения бизнеса, в том числе устанавливать отдельные входы. Закон не нарушен.

п. 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22

Что решил суд. Стороны уже встречались в суде, где истцам удалось признать общее собрание жильцов недействительным. Но при повторном рассмотрении это решение отменили. В третьем слушании суд также отказал в удовлетворении иска.

Почему так. Действительно, организация крыльца затрагивает общее имущество дома, поэтому с изменениями должны быть согласны все собственники. Суд не стал сомневаться в компетенции органов власти, которые проверяли протокол собрания собственников и выдали разрешение на перепланировку.

ст. 40 ЖК РФ п. 4 ст. 181.4. ГК РФ

Решение собрания собственников могло быть оспорено в течение шести месяцев. Жильцы же второго дома видели строительство крыльца, но никто не обратился в суд. Более того, получать разрешение от собственников квартир соседнего дома не нужно даже в случае общего участка. Согласие требуется только от тех, кто проживает в доме, где происходит реконструкция. Таким образом, предприниматель действовал последовательно и законно.

 

ИСТОРИЯ 8 - Как места под лестницей стали личными кладовками.

Что случилось. Три соседки из Чебоксар огородили себе места под хранение вещей под лестницей на первом этаже дома, а также у недействующего мусоропровода на этажах.

Дело № 33а-4361/2018

Государственная жилищная инспекция выписала им предписание убрать перегородки. Тогда женщины провели общее собрание собственников, на котором 82% жильцов проголосовали, что перегородки на этажах и под лестницей надо сохранить.

Женщины также обратились в суд на действия жилищной инспекции. Они считали, что их кладовки никому не мешают, а наоборот, не допускают замусоривания вокруг неработающего мусоропровода. Общедомовых коммуникаций на захваченных участках нет, а значит, коммунальным службам кладовки также не мешают.

Что решил суд. И в первом, и во втором разбирательстве суд отказал женщинам и постановил, что они должны демонтировать самовольно огороженные кладовки.

Почему так. Жилищная инспекция осуществляет надзор, чтобы соблюдались правила пользования общим имуществом дома. Сотрудники инспекции имеют право выдавать предписания об устранении выявленных нарушений.

ст. 20 ЖК РФ

Суд принял во внимание, что не все собственники дома проголосовали за сохранение перегородок. Более того, оказалось, что некоторые жильцы подавали жалобы в жилищную инспекцию на самовольные кладовки. Поэтому суд обязал женщин их снести.

А какое у вас отношение к самозахвату в подъездах?

С уважением, УК Качество жизни.